Najem a dzierżawa

Szybko, łatwo i na klik... z nami rozliczysz swój PIT
Przejdź do Twój e-PIT
- A
- A
- A
Pytania
do eksperta

Najem i dzierżawa to formy umowy, które mają ze sobą wiele wspólnego. Należy pamiętać, że o tym która z tych umów została zawarta, nie decyduje jej nazwa zawarta w nagłówku, ale treść i cel umowy. W praktyce najczęściej mamy do czynienia z najmem. Różnice dotyczą m.in. prawa do pobierania pożytków z rzeczy i maksymalnego czasu, na jaki można je zawrzeć. W dzisiejszym wpisie przedstawimy różnice i podobieństwa pomiędzy najmem a dzierżawą.

Jak wskazuje art. 659 Kodeksu cywilnego (dalej: „KC”) przez umowę najmu wynajmujący zobowiązuje się oddać najemcy rzecz do używania przez czas oznaczony lub nieoznaczony, a najemca zobowiązuje się płacić wynajmującemu umówiony czynsz.

Umowa najmu nieruchomości lub pomieszczenia na czas dłuższy niż rok powinna być zawarta na piśmie. W razie niezachowania tej formy poczytuje się umowę za zawartą na czas nieoznaczony. Najem zawarty na czas dłuższy niż lat dziesięć poczytuje się po upływie tego terminu za zawarty na czas nieoznaczony.

Sposób używania rzeczy został określony natomiast w art. 666 KC. Zgodnie z treścią tego przepisu, najemca powinien przez czas trwania najmu używać rzeczy najętej w sposób w umowie określony, a gdy umowa nie określa sposobu używania – w sposób odpowiadający właściwościom i przeznaczeniu rzeczy. Jeżeli w czasie trwania najmu wystąpi potrzeba napraw, które obciążają wynajmującego, najemca powinien zawiadomić go o tym niezwłocznie.

Natomiast zgodnie z art 667 KC bez zgody wynajmującego najemca nie może czynić w rzeczy najętej zmian sprzecznych z umową lub z przeznaczeniem rzeczy. Jeżeli najemca używa rzeczy w sposób sprzeczny z umową lub z przeznaczeniem rzeczy i mimo upomnienia nie przestaje jej używać w taki sposób albo gdy rzecz zaniedbuje do tego stopnia, że zostaje ona narażona na utratę lub uszkodzenie, wynajmujący może wypowiedzieć najem bez zachowania terminów wypowiedzenia.

Za zgodą właściciela najemca może rzecz najętą oddać w całości lub części osobie trzeciej do bezpłatnego używania albo w podnajem, jeżeli umowa tego nie zabrania.

Jeżeli chodzi o dzierżawę należy wskazać, że zgodnie z art. 693 KC – przez umowę dzierżawy wydzierżawiający zobowiązuje się oddać dzierżawcy rzecz do używania i pobierania pożytków przez czas oznaczony lub nieoznaczony, a dzierżawca zobowiązuje się płacić wydzierżawiającemu umówiony czynsz. Ponadto w myśl art. 695 KC – dzierżawę zawartą na czas dłuższy niż lat trzydzieści poczytuje się po upływie tego terminu za zawartą na czas nieoznaczony.

Dzierżawca powinien wykonywać swoje prawo zgodnie z wymaganiami prawidłowej gospodarki i nie może zmieniać przeznaczenia przedmiotu dzierżawy bez zgody wydzierżawiającego. Bez zgody wydzierżawiającego dzierżawca nie może oddawać przedmiotu dzierżawy osobie trzeciej do bezpłatnego używania ani go poddzierżawiać. W razie naruszenia powyższego obowiązku wydzierżawiający może dzierżawę wypowiedzieć bez zachowania terminów wypowiedzenia.

Co warte podkreślenia, zgodnie z art. 694 KC do dzierżawy stosuje się odpowiednio przepisy o najmie z zachowaniem przepisów właściwych dla dzierżawy. Taka treść powoduje, że w zakresie nieuregulowanym do dzierżawy należy odpowiednio stosować przepisy o najmie.

Chociaż obie umowy wykazują sporo cech wspólnych, to jednak możemy wskazać na jedną podstawową różnicę, która pozwoli nam rozgraniczyć umowę najmu od umowy dzierżawy.

W przypadku umowy najmu właściciel oddaje rzecz do używania najemcy. Natomiast w przypadku umowy dzierżawy właściciel nie tylko oddaje rzecz do używania, ale i do pobiera pożytków przez dzierżawcę. Właśnie ten element pozwala na dopasowanie odpowiedniej umowy do określonego stosunku prawnego istniejącego pomiędzy stronami.

W konsekwencji umowa dzierżawy pozwala na pobieranie pożytków z rzeczy oddanej w dzierżawę, co nie ma miejsca w przypadku umowy najmu. Jeżeli chcesz poznać więcej różnic i podobieństw pomiędzy dwoma omawianymi umowami – koniecznie zapoznaj się z tabelką przygotowaną przez naszych ekspertów!

Podstawa prawna: